Hoy vamos hablar de inversión, pero nada que ver con la inversión que se imagina, aunque no estaría nada mal porque reconozco que aquí hay poca cultura en la mayoría de los mortales. Sin embargo, vamos a hablar de otra clase de inversión que tiene que ver con el uso de patrones mentales. Vamos a hablar del pensamiento probabilistico y la opcionalidad. Y es que cuando empleamos estos patrones mentales de forma lógica y no para pedir una pizza de la carta de un restaurante, es cuando realmente nuestro tiempo se considera eficientemente invertido, y probablemente obtengamos los resultados deseados.
Poniéndonos en situación, la única manera de ver todas las opciones que tenemos ante una casuística, es plantear incluso las más remotas de las posibilidades que puedan ocurrir algo, es de esta forma cuando la probabilidad de que ocurra lo planteado o igualmente la posibilidad de que ocurra o no lo previsto es casi seguro que se cumpla.
Nos pasamos el día tomando decisiones para todo, y decidimos aunque decidamos no decidir, el caso es que cuando decidimos, renunciamos a muchas opciones para sólo aceptar una, (puta locura), algunas decisiones las tomamos de forma automática y otras usando los atajos mentales o respuestas que ya tenemos programadas para algunas casuísticas. Usar la opcionalidad o la probabilidad en cada decisión diría no es algo lógico pues esto conllevaría mucho desgaste, pero dedicar tu tiempo en algo tan importante como la compra de un inmueble, cambiar el vehículo que no nos dio ningún problema o sencillamente decidir cómo puedo invertir el dinero ahorrado, debería ser motivo suficiente para usar este tipo de pensamiento lógicos, opcionalidad y probabilidad.
En una ocasión se me presentó un caso muy peculiar, se trataba de una persona con doble nacionalidad que estaba interesado en una vivienda de unos 400 m2, con bonitas vistas, jardín, piscina y que no estuviera muy lejos de la playa, la idea era que pudiera ir caminando y tardara menos de 10 minutos en llegar.
Evidentemente aquí pregunté cuanto estaba dispuesto a gastar en su proyecto, Y la respuesta fue en torno al un millón de euros como máximo. En este preciso momento se activó mi lógica y le pregunté, cuanto tiempo pasaba fuera de casa por su trabajo, a lo que me respondió 15 días y en ocasiones no continuados. La segunda pregunta fue si tenía familia, y me dijo que tenía muchos amigos y quería hacer alguna fiesta de vez en cuando. La tercera pregunta fue si pretendía formar una familia en un futuro y me respondió que si.
Bien, en mercados financieros una Opción es tener el derecho a ejecutar una activo sin la obligación de hacerlo, osea si todo va bien compro o vendo y si no, ahí se queda. Y en la vida real funciona igual, una opción sería el derecho a tener alternativas sin la obligación de seguir alguna de ellas, aquí también puede entrar en juego el pensamiento probabilistico, que para que nos hagamos una idea es las probabilidades que tengo de que me salga un número en un dado es de uno entre seis, y los números que me pueden salir son del 1 al 6 ni uno mas, ni uno menos.
Analizando la situación una casa de esas características costaría más de un millón de euros, y además seguro que le tendría que hacer alguna obra y por supuesto amoblarla al gusto, con lo cuál esto supondría tirar de una buena hipoteca.
La probabilidad de hacer vida en su nueva casa es del cincuenta por ciento pues el otro cincuenta viaja, la probabilidad de ir a la playa caminando es también del cincuenta por ciento y tan solo será en los meses de verano, y sus fiestas con amigos por disponibilidad tendrán que ser en contadas ocasiones, el riesgo de esta inversión es alto pues ya podemos ver varios inconvenientes, en este tipo de inmuebles nos quedará una hipoteca alta, y a partir de aquí, podemos calcular cuanto le va a costar cada paseo hasta la playa, también cuanto le va a costar cada fiesta con amigos, y lo más importante, ¿a cuanto renuncia tomando esta decisión?. Veámoslo
La probabilidad de encontrar una casa con las condiciones descritas anteriormente al precio fijado es complicado, salvo que sea muy vieja o requiera de muchas reformas, también puede encontrar algo a buen precio pero seguro que deberá renunciar a algún requisito de los anteriormente descritos, pues o no tiene los metros deseados, no tiene las vistas bonitas, no está muy cerca de la playa, o cualquier otra cosa, ya que por experiencia una casa con esas características se nos puede ir un poquito más lejos del precio fijado en estas zonas.
Vamos a lo básico pues si quiero comprar por un millón de euros, hay que hipotecar por un mínimo de 800.000 €, ya que es lo máximo que nos va a proporcionar el banco, también debo de tener 200.000€ para cubrir la entrada que sería del 20%, y sumarle los gastos de la compraventa que ascienden a la cantidad de 90.494€. Solo los intereses totales de los 30 años de esta operación serían de 861.892,94€. Y para cubrir esta hipoteca se quedará una cantidad de 4.626,17€ al mes. A esto hay que sumarle el coste de acondicionarla según las preferencias en cuanto a muebles electrodomésticos y otros detalles, no olvidando los gastos de mantenimiento e IBI, servicios de Jardin, alarma, otros servicios externos, impuesto de rodadura de garage y algunos gastos como seguros, hogar, vida etc. Total mejor no los sumo pero al año una burrada, esto es un verdadero pasivo que vacía bolsillos a cubos.
Aquí es donde debemos de emplear la opcionalidad. Ya que una hipoteca a treinta años en una casa de ese precio limita las posibilidades de llevar a cabo otros proyectos o a desarrollar otras experiencias deseadas, porque te obliga a tener que pagar esa cantidad durante todo ese tiempo. También te condiciona a tener que habitarla habitualmente, para disfrutar de ella, de lo contrario no tendría ningún sentido comprarla. Por otro lado considerarlo una inversión no es una buena idea pues son casas con un perfil de cliente muy limitado a la hora de vender, y si la conviertes en una vivienda para alquilar tardarías años en amortizar la inversión, eso sin contar la baja rentabilidad que deja. Aquí el riesgo está puesto en un solo patrimonio, y el retorno de la inversión es muy arriesgado.
De lo contrario con el mismo dinero podrá comprar cuatro inmuebles en diferentes puntos de una ciudad, quedando su riesgo diversificado y pudiendo alquilar tres y vivir en el que más se acerque a sus preferencias, también puede vivir en cualquiera de ellos indistintamente, puede tener uno cerca de la playa, otro cerca de la montaña, otro cerca de la ciudad, y obtener fruto de cada uno de ellos, de esta forma diversifica la misma inversión y la convierte en un activo valioso. Por otro lado los alquileres los blinda con un seguro de protección de pago, y deja como benefactor al banco donde pide la hipoteca, quedando protegido en caso de un impago por riesgo de ocupación además de reforzando su credibilidad para solicitar el crédito al presentar esta estrategia.
Volvamos a los patrones mentales, la probabilidad. Pues en este caso particular la probabilidad de caminar hasta la playa si viaja mucho por trabajo puede ser de fines de semana, y estos suman un total de 48 fines de semana por año, además estos 48 fines de semana habría que reducirlos al 50% que serían los días que no está de viaje, y luego reducirlos a los días buenos de invierno, y los findes que pueda disponer del tiempo para disfrutar del mar.
Tirando de lápiz, queremos comprar por un 1.000.000 de €, mas 952.356,94 € de gastos e intereses totales sin contar los arreglos, pues seguro que se mejorará su distribución a gusto y la amoblaremos según nuestras preferencias, pues total ya que estamos. En cuanto te des cuenta se te va a plantar perfectamente por encima de los 2.500.000 €. Ahora vamos a invertir un poco de tiempo en esto. Si divido los 2 millónesde y medio de euros entre los 30 años de hipoteca, obtendremos la cantidad de 83.333,33 € por cada año, y esto resulta ser el coste real bruto de este pasivo, que además durante todo este tiempo deberás de asumirlo y sumarle los gastos de mantenimiento y mejoras, los gastos extras e impuestos.
Esta operación nos obliga a tener que ganar durante esos 30 años como mínimo el coste de la hipoteca, y esto reduce las opciones de crecimiento económico, pues no solo pagas hipoteca sino como ya hemos dicho todos los gastos asociados a la vivienda. Algo a tener en cuenta es que si viajas mucho, la probabilidad de estar en casa para disfrutar será como máximo 48 fines de semana que tiene un año, de esos 48 fines, no todos serán días idóneos para pasear por la playa por mucho que te guste, ya que hay que contar con el factor clima, y además algún que otro de estos lo disfrutaras de viaje de placer. Con lo cual si cogemos los fines de semana que. Casi seguro hará buen día contaremos 20 y si el coste anual es de 83.333,33 €, quiere decir que cada fin de semana me puede costar 4.166,66 €, ¿cuanto vamos a pagar por cada paseito a la playa? ¿ cabrían otras opciones, más económicas?
Vamos a barajar la opción de comprar por el 50%, que tampoco está nada mal, igualmente necesitas cinco minutos de coche para ir a la playa pero en cambio aumentas tu opcionalidad, pues a la vez que reduces tus gastos, tienes la posibilidad de comprar algo solo para alquilar, también oportunidad de alquilar cuando estés fuera, pues estas son mas alquilables y el perfil de inquilinos es media alta. Tienes la posibilidad de sacarle rendimiento al dinero que no te gastas, ya que los gastos asociados al patrimonio se van a reducir bastante pues no es algo proporcional. Se aumentan tus opciones y tendrás más probabilidades de conseguir propósitos y tendrás mas liquidez que te sirva de respaldo ante alguna contingencia o imprevisto con el que no contabas.
Como conclusión la probabilidad de encontrar un lugar paradisiaco en cualquier parte del mundo cerca de la playa para alquilar es mayor y más económica que comprar en una ciudad cualquiera, también abres el abanico para poder vivir en otros lugares, alquilar no te obliga a tener que conseguir una cantidad fija cada mes para cubrir hipoteca, ya que si van las cosas mal, bajas el coste de alquiler a otro mas adecuado a las circunstancias económicas que estes cruzando, por otro lado tener una vivienda hipotecada que sea fácil de alquilar te proporcionará la cobertura de la hipoteca en caso de emergencia y la posibilidad de ampliar tu patrimonio neto, además, ampliarás las opciones de sacarle rendimiento al dinero que no te gastas. En un futuro tendrás una propiedad pagada que te permitirá venderla o simplemente acomodarla como quieres, porque ya has viajado suficiente y quieres tu rincón para vivir tranquilamente.
Querido lector, la libertad financiera comenzará con toda seguridad donde termine tu grado de suficiencia en la vida que te toca vivir, pues sinceramente no es lo mismo colmar una hormiga que colmar a un elefante.
Julio Chaves Gonzalez
Consultor Financiero Especializado.
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